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成都楼市这样买房能利益最大化

发布时间:2023-05-13源自:未知 作者:admin阅读( )

成都楼市这样买房能利益最大化

我是雕叔,房地产从业15年,已为上千人提供买房解决方案,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答,请关注公众号提问

提问:中介给我推荐了一个新盘特价房,单价便宜上千块,有坑吗?请老师支支招!

回答:特价房真是很划算吗?其实很多所谓的“特价房”是经不起推敲的,常见的坑有以下几个:1、 根本没有特价房。发布这种信息,只是为了吸引一些价格敏感性客户咨询和到访。你心动了,咨询后会发现这套特价房已经“卖出去了”,但是没关系,他们会引导你去看看其他房子,事实上这才是他们的目的。2、 户型差、楼层差。俗话说,一分价钱一分货,特价房一般也是“特别房”。同一个社区价钱低于其他房子的,多半会存在缺陷,比如户型设计不合理或者楼层不好等等。遇到特价房,一定先问清楚情况。3、 存在烂尾风险。如果一个项目各方面条件都很好,却有很多特价房,或者优惠力度非常大,一定注意项目开发商实力,多方了解信息,看看项目是否存在巨大变化,谨防烂尾风险。4、 假特价,真“特价”。你以为发布的信息是很优惠,实际上是加价之后,再优惠的价格,这个特价可能比正常在售价还要高一些。类似于电商节前,商品偷偷涨价再优惠,你之前没关注,根本不会了解。所以不要听信一面之词,去辨别相关信息的真实性。5、 没有价值。有一些房子对比其他项目确实价钱很低,实际地段差、品牌小,没有增值空间。这样的房子其实很贵,没有购买价值。在买房问题上,最忌图便宜。天上不会掉馅饼,赔钱的生意商人不会做。遇到特价房,别慌着去捡漏,一定要仔细甄别,冷静去了解一下信息,防止捡漏不成反掉坑里。

提问:请问雕叔,220万预算,套二最佳,锦江一区、三区、四区哪些楼盘可推荐啊?

回答:220万的套二,只能看看一些二手房产品了,目前锦江一区主要集中在红星桥、东门大桥这一带,红星桥推荐看看大王钰城、上锦美地、城市博客VC时代这类,基本都是电梯次新房,而且梯户比也正常,是可也居家自住的。东门大桥这边可以看看蓉上坊一期、天紫界这类,由于地段更好,所以同等预算下,他们梯户比就比较高了,需要你实地感受下能否接受。锦江三区和四区则主要集中在三圣乡、东光、东湖、攀成钢、沙河堡、川师一带,涵盖的范围非常光了,可选的也比较多,但真要说值得推荐区看的话,也比较少,可以去尝试下,比如望江橡树林(楼盘大,偏刚需)、澳龙名城(房源少,小套二)、翡翠城四期(梯户比高,跃层)、首创娇子1号(三环外,次新,孤独)。其余的要么太老,要么太密集,整体来说体验不佳,你可以重点多观察下上述的这些楼盘即可。

提问:雕叔你好,请问如何评价滨江樾城?想买来自住、改善,比较看中居住舒适度、教育、板块以后发展。

回答:滨江樾城主打的就是产品和赠送,产品我不用费口舌了,大家都看得到挺好的,没有啥槽点。主要是两方面的考虑,第一是配套能否撑得起来,第二是这个价格段是否是最优解?第一点,除了地铁,周围的铁路线、城市界面,商业,都不咋地,关键是教育甚至还不如三圣乡的盐道街分校吧,整个板块的人气也不是很高的,属于比较低迷的一个板块(严格来说,都快不属于热闹得川师板块)。第二点,目前滨江樾城的总价段,更适合买建发央玺或者华熙528大平层,更可以等蓝润泷门,前提是买建发或者蓝润,顺位度需要较高,而买三圣乡的华熙,则不那么严格,可以和滨江对垒,综合板块的发展前景来看,甚至不如华熙528,也就是作为普通或者顺四的改善类,如果不是特别看重品质,被滨江的赠送吸引,反而可以有更好的选择。

提问:本人(高新社保满1年)在高朋大道附近工作,老婆(青羊社保满24个月)在省体育馆附近工作,首付预算70, 大成都范围内无房产,有正在老家读一年级小孩(7岁),希望购买距上班地方近一些的房子(如天府新区,青羊,武侯,锦江,龙泉驿,温江),总价在140左右的房子,二手房最好10年内或者五年内的房子,其次希望周边有公立小学或者中学校。必须购买三室。名下有省内地级市房子两套,其中一套有贷款未结清。

回答:你夫妻二人都没成都户口吗?你个人高新社保不满2年没有高新南的购房资格,你老婆清雅社保24个月,可以解锁除了高新南的所有区域。你们是青羊区的刚需第三顺位,但是全国联网查贷有一套贷款未结清,所以在成都买房,是按照二套房来贷款,也就是说,你首付70万的话,天府新区首付7成,只能买到总价100万的房子,而其他区域首付6成,也只能买到最多总价116万的房子。这个和你们设想的总价140万的房子,有所差距,存在冲突。假设,你们首付提高,然后确实能买到总价140万的房子,我们按照这个设想去分析,从新房市场来看,除非是三圈层的新希望东原锦官印悦(该楼盘近地铁,教育资源是龙江路分校,整体产品比较好,是新津为数不多值得入手的楼盘之一),否则在一二圈层是买不到新房的。那么按照二手房来买,10年以内的套三,而且限定你说的6个区县,那么我们只建议看看以下楼盘。龙泉驿大面版块的世茂城四期、天府逸家一期、炜岸城一期、四季映像和首创万卷山。其余的区县都没有合适的房源。

提问:雕叔大大,我想问一下,昨天看到有媒体说成都二手房成交量依然维持在3400多套,这个虽然是很低,但是没见着冰封或者持续下降腰斩的状态啊?怎么看呢?

回答:这个问题不好细说,简单给你说下真实的情况吧。主要是三方面,第一是数据的延迟,很多今年三四月份的二手房客户,都因为银行网签、放贷等原因,拖到了八九月份才去过户,所以当下的数据还能体面地维持。第二,目前虽然看着有3000多套,但是内部分化非常明显,主城区的成交量实际上已经很低了,当下主力是二圈甚至三圈层。第三,在总价上也存在很大的变化,以前主城区是主力,但是现在市场萎缩,尤其是指导价出来后,高总价的成交,泡沫大的板块成交量,其实是下跌很严重的。大家都在观望,彻底进入了买方市场,不过二手房东负隅顽抗的还是很多,比如南门某些板块,前期尝到了甜头,虽然怎么看怎么赚够了,但是人心永远是欲壑难填。

提问:雕叔老师好,我目前首付预算20个,想投资成都,请问是选市区的老破小的套二,还是远一点的二手房龄新点的套二,或者3环内的套一呢?

回答:你好,买房有两种目的:一是看重未来(投资),一是住在当下(自住)。虽然很对时候寻求兼顾彼此,但预算少的话,确实只能二选一,非常现实的问题。如果你首付只有20多万的话,总价即便打满也只有六七十万,这种总价的房子,不论是三环内的套一,还是主城区的老破小套二,又或者近郊远郊的小套二,整体来说,都不具有未来性。主城套一大多是一些高层标间,一般出租较多,而楼盘本身的品质比较糟糕,只能说适合挂户、蜗居等。套二的话就是老破小,而且是配套不非常齐全的那种老破小,能有未来吗?如果有未来这么多年来就不会是这个价格了。再者郊区的套二,都只能看一些很偏僻的,或者缺乏地铁和希望的楼盘,从这个角度来说,也是很难有未来。买对房>不买房>买错房!请牢记这一点。当下这些你看的房子,大多属于在未来道路上“买错房”的边缘。与其这样,真不如不买房,留着慢慢攒首付或者另作他用保守理财啥的,也比就此买入了“一动不动产”的好。另外一些剑走偏锋的公寓等,从这个角度看,更不推荐了。当然,如果抱着纯粹自住的角度来说,我更偏向于你买老破小套二,其实自己打整改造一下,还是会比较舒心的,只是老房子物业、漏水、停车等问题,确实需要去克服,其余的话,不论是内部自住,还是外部的配套,整体来说都比较好的选择了。而标间套一我说过,自住体验比较差,大多是出租出去了,鱼龙混杂,另外郊区的套二,配套很不齐全,也缺乏自住的意义。

提问:雕叔你好,我是高新区刚一,社保14个月,想买高新区/天府新区的新盘。预算总价300万以内,如果非常值得可以400万,但压力会比较大。投资 自住,比较在意房子未来升值空间、剪刀差、交通、商业配套,请问:1.高新区:目前我有关注山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府、中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD,请问我哪个比较有希望,建议冲一冲呢?2.天府新区:我在天府新区是刚四了,有哪些比较合适的新盘可以冲一冲呢?对比高新区上面提到的几个盘,是高新区的好,还是天府新区好?3.二手房:我这个情况,是否需要考虑二手房,如果可以,二手房推荐哪个板块呢?

回答:整体来看,你目前高新刚一,这里的刚一你要确定你社保是在高新区连续缴纳(而不是中途转来累计的)14个月,然后你的户口在高新区也是连续而不是中途转区来的12个月以上哈?这样的话,不论是三倍熔断的热盘还是普通的新房,你才能叫做是刚一资格。整体来看,你的社保时常不算太常,然后总的预算也不算太高,所以基本处于一个不上不下的概念,主打天府和高新的新房,还是有些难度,很多时候都只能说是抱着试试运气的想法去报名。1、高新区的山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府,这几个剪刀差比较大,预计社保时常可能会要求比较高,你的14个月,有点悬。中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD这两个,总价比较高,中洲可能接近500万,陆肖起步350-450万,压力是大一些,如果非要二选一的话,陆肖是更合适的选择。除此之外,也可以关注一下金隅金成府,预算和你的顺位都还是比较合适的,就是捂盘很久,一直不开盘,但是可以保持关注。2、天府新区刚四的话,更不好选了,能选到的都是些歪瓜裂枣,整体来看是不如等高新区的,但是也可以把天府新区的作为备选吧,相对来说推荐可以看看佳兆业麓山壹号、中铁悦鹿府/中铁卓越城、鹿溪樾府这几个楼盘,不论是资格还是预算还是你的多方面需求,都是比较匹配你当下情况的。3、二手房的话当下也是可以作为备选,和新房一起推进的,但是富贵险中求,二手房当下也有很多问题,比如单价贵,比如放款难,比如指导价下首付比例高等,总之和新房相比,都是有利有弊的,不能说绝对就买哪种好,只能说是哪种缘分更先到来。如果要看二手房的话,我比较推荐你多去看看大源(大多受制于指导价,下架了,需要去线下门店询问具体房源和楼盘信息)、市一医院(南城都汇)以及新川(中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、龙湖九里晴川)几个板块的高新楼盘。至于天府新区,现在1.5万以上的无法备案,对买家极为不利,而且天新二手房泡沫较大,存量品质楼盘也不多,所以放弃。

提问:东山板块的,锦澜悦山和两个金科楼盘相比怎么样?这三个楼盘一起对比下。

回答:一句话简述下的话,三个楼盘价格其实都比较低,门槛不高,金科博翠山偏洋房和别墅,金科中梁美院与城投锦澜悦山偏洋房和刚需。从改善的角度来看金科博翠山>锦澜悦山>金科中梁美院。金科博翠山价格低,170万多就可以拿下,主打的是别墅和洋房,这个价格段在中心城区确实很少见了,然后周边的生态环境也是很好的,临河而居,背靠龙泉山脉,比较适合周末居家度假休闲。但是缺点也随之而来,整体就是偏僻了一些,缺乏商业、地铁和人气的覆盖,所以直接就顺销了。金科中梁美院也差不多,优点是门槛低, 生态环境好,主打的是高低配,高层产品更加刚需(2梯6户),门槛拉低到了140万即可入手套三,而洋房产品(2梯2户)只需190万也可入手套三改善户型,性价比很不错。该楼盘向东可以看龙泉山脉,向西可以看成都城区和西门雪山,环境非常优美。但是目前来看金科中梁美院地段还比较偏僻,没有地铁的覆盖,商业也严重不足,当下可以说配套还比较差。而且这里大多是汽车产业和高校,所以产业比较单一,不太容易实现住职一体化。如果你一定要二选一的话,主要还是去比对自己的预算和对产品的横向分析吧,比如预算低就美院,预算高就博翠山。相同的洋房,博翠山也更低一些,相对也有优势。最后是锦澜悦山。2块多的龙湖物业就不赞美了,锦澜悦山在产品上做得很漂亮,一方面设置了高层产品,对应东山这种地段,向东可以看龙泉山脉,向西可以看成都城区和西门雪山,视野很不错。然后这个板块改善类的产品是很少的,因此设置了洋房,对于本地的刚改群体,吸引力比较大,毕竟高层总价150万,洋房总价200万,门槛可以说是很低了。但是依然存在偏僻的问题,城投锦澜悦山在东山板块,周边多以学校和汽车类工厂为主,居住的人气并不高,加上它距离最近的2号线龙泉驿站超过了5公里,也暂时无新建地铁的规划,因此交通是一个很大的短板,如果不能解决这个问题,就只能是龙泉城区本地的购房者为主了。

提问:请问一下,我把泸州的房子卖了,想在成都买,但是现在又在犹豫是在成都追南门还是打新房?主要是担心追高了。就目前形势来看你觉得成都的房价,大降的可能性有多大?

回答:你置换方向是对的,有资金,有房票坚定不移买成都,建议速度进场。成都在调控升级之后,现在也处于一个僵持阶段,成交量是下降了,但是价格还没有大跌。1、房子的价格不会脱离本身的价值而存在。按照目前各大城市的供地规模来看,并不缺普通的房子,这种房子价格并不贵,缺的是被附加上了“地段,房龄,教育资源等”这样的条件后的好房子,这样的房子还是少数。2、成都这类大城市,人口一直有净流入,产业机遇对人才的吸引力大。长期来看,对房价有一定的助推作用,但人口的流入与房价的上涨不能划等号。合理的产业结构、稳健的信贷政策,充足的土地供应,严格的预期调控等等,这都是保持房价在合理范围内的保障,否则只会助推泡沫增长,酿成“破裂”风险。3、房地产市场,其实也是一个风险市场,因为人们的预期是买房了,房子价格就会随着时间推移,价格上涨。但只要是商品,自然会因为各种因素,对价格形成波动,没有只涨不跌的市场。目前房地产的发展模式和增长趋势,还有待继续转变,其中也蕴含了相当大的金融风险、民生风险和市场风险等。如北京、武汉等,这几年也一直在经历房价涨涨跌跌的起伏过程。4、在大城市买房,本质就是一个筛选的过程,如果你的收入暂时不如别人高,并不意味着你一定就丧失了买房的机会。上车的时机还是很重要的,另外买房的决心也很重要。如果大的买不起,就先买小的;好地段的买不起,就先买相对次一点的。

提问:你好,雕叔!有一个问题要问你,我住在高新西中海国际,附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。有两种购买方式:一种是单价低,不装修,由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议,年收入5个点;一种是精装修,直接交给业主自己经营。请问雕叔:1.没有资格又没好的投资公寓能买吗?2.哪种购买方式更好,包租还是自己租?谢谢!

回答:您好,谢谢您赞赏!您是如何理解返租的?公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利,开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。开发商每年给你5%,连续10年给你,10年后你可以收回它,或者你可以继续,是不是很心动?因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰,但天不会掉馅饼,为什么会有一种包租销售模式呢?很简单,因为公寓不容易卖,那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢?在定价的时候,这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。俗话说,羊毛出在羊身上,有可能过不到5年,租金就会中断,当你去收租的时候,却发现你签的租约是一家第三方公司,而且已经破产了。

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