2022信阳几线城市（信阳为什么能入三线城市）

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信阳房地产市场前景不容乐观，无序供地下市场供求关系持续恶化。

◎作者 / 杨科伟、张家桦

城市禀赋：河南省内市域面积第二、总人口近900万的豫鄂皖三省经济结合部

信阳，地处河南省最南部、淮河上游，处于中原城市群、武汉城市圈、皖江城市带三个国家级经济增长板块结合部和京广、京九“两纵”经济带的腹地。主要产业包含地产、旅游业以及茶业。截至2019年，全市总面积1.88万平方公里，全市辖2区（浉河区、平桥区）8县（潢川县、光山县、息县、新县、罗山县、商城县、淮滨县、固始县）以及羊山新区、上天梯非金属矿管理区、南湾湖风景区、鸡公山管理区、潢川经济技术开发区、信阳高新技术产业开发区等。

2019年，信阳市全年GDP总值2758.47亿元，在河南省地级市中处于中游。年末全市总人口887.92万人，常住人口646.39万人，其中城镇人口316.60万人，城镇化率48.98%，全年出生人口8.91万人，净增人口2.76万人，人口自然增长率3.11‰，高于全国平均水平。

房地产市场发展

01

16、17年开始发力房价倍增19年趋势性走弱房价滞涨

2016、2017年，信阳房地产市场开始发力、持续火爆，期间房价翻倍上涨，商品房销售面积年均增长量都在100万平方米以上。2018年以来，房地产市场需求趋于饱和，房价整体运行平稳，房企对市场信心不足普遍平价销售。2019年上半年，市场更是趋势性走弱，在售房源库存积压严重，房价随之步入滞涨阶段，房价增速收窄至10%，较2018年下降4个百分点。

统计数据显示，信阳楼市成交规模2018年后基本稳定，年均商品房销售面积基本保持在900万平方米左右。

当前市场综述

02

购房者普遍观望、市场形势愈加严峻项目去化压力加剧

信阳市民生活方式更注重日常消费，没有储蓄习惯，购房能力相对不足，疫后购房者大都捂紧钱袋子，更不敢购房消费，市场观望情绪愈加浓重，信阳房地产市场形势也是愈加严峻，典型如浉河南岸、羊山新区等片区在售以及待开盘项目众多，同质化竞争异常激烈。

统计数据显示，2020年上半年信阳商品房销售面积同比下降近4成。“金九银十”早已不同往日，仅部分项目成交阶段性提升，但仍面临较大的去化压力。

政策环境

03

19年取消限价，首套首付2-3成利率5.88%二套首付3-4成利率6.125%

信阳调控政策相较温和，不限购、不限售。早期实行限价政策，毛坯备案价格不超过6500元/平方米，精装备案价格不超过9000元/平方米，但2019年信阳取消限价。首套房首付比例20%-30%，商贷利率5.88%,二套房首付比例30%-40%,商贷利率6.125%，三套及以上停贷。

热点区域

04

羊山新区全市价格高地，平桥价格洼地浉河南、北价差300-500

信阳主城区划分为以下4大板块：

其一，平桥区乃价格洼地，在售项目相对较少，房价6000-6800元/平方米。

其二，浉河区以浉河一分为二，市场显著分化。浉河以北以老城学区房为主力，房价7500元/平方米，浉河以南在售项目扎堆，房价6700-7200元/平方米。

其三，羊山新区自2013年规划以来，市政配套渐趋成熟，已是全市价格高地，房价8000元/平方米。

需求结构

05

置业首选地段、学区，对价格异常敏感舒适型三房、四房更易去化

潜在置业群体首选地段、学区，羊山新区最被市场所认可。并对价格异常敏感，喜好在各区域、楼盘间比价，同地段楼盘优先考虑价格，品牌房企几无溢价空间。

改善性需求持续释放，成交主力三房、四房，舒适型产品更易去化。

购买能力

06

郊县购买力远强于市区纯刚需总价100万元已是极限

信阳主城区市民的生活方式更注重日常消费，普遍没有储蓄习惯，购房支付能力相对不足；郊县外出打工者收入水平高，返乡置业的购买力更强，罗山、光山等县城房价甚至高于信阳市区。

普通工薪阶层月收入在3000元，月供压力门槛4000元，高收入群体月供压力门槛6000元。

纯刚需客群购买力有限，房价天花板效应明显，总价100万元已是可以承受的极限。

土地市场

07

无节制供地并推广城市旧改大盘今年供地提速后去化压力再加剧

信阳土地财政依赖度较高，受限于产业基础相对薄弱，市财政长期亏空，土地出让金遂成为重要的地方财政收入来源。

近年来，信阳市政府无序供地，很大程度上导致房地产市场供求失衡。2018年伊始，信阳大力推广城市有机更新改造，洽谈正弘、金科、融创等房企开启四大旧改项目，单盘体量都在千亩。

疫后信阳供地更是提速增长，典型如羊山新区核心片区，2020年6月密集出让3宗地总建面约50万平方米，7月邻近地段出让总建面20万平方米地块，10月邻近地段再出让总建面90万平方米地块，去化压力显著加剧。房企对后市信心普遍不足，大都年前抢跑开盘、平价走量。

项目营销

08

分销佣金最高8%，特价房最高优惠4万首付分期低至2万

随着市场降温，去化压力加剧，房企营销层面出现以下几点新变化：

其一，渠道分销，房多多在信阳更有深耕优势，贝壳则三进三出。为了加快成交去化、抢回款，部分品牌房企通过抬高售价500元/平方米来补贴中介，分销佣金比例高达8%。

其二，特价房，双11期间房企推出特价房营销，楼层较差房源最高优惠4万元。

其三，首付分期，疫后房企实行首付分期，首付低至2万元，2年免息。

房企竞争

09

品牌房企与本地房企各居一隅本地客户偏好信合、建业

2016年-2017年，恒大、中梁相继进入信阳，随后碧桂园、融创等50强房企陆续进入，房地产市场开始高速标准化发展。

本地房企信合集团深耕信阳多年，项目口碑、品质皆有保障，深受本地客户信赖，建业在信阳也有不错口碑，颇受本地客户认可。外出打工者在外接触品牌房企较多，返乡置业倾向于品牌房企。

市场展望

10

供求持续恶化下市场不容乐观房企现金为王定价趋向保本线

信阳发展方向是向北拓展，向东延伸，北部高新区以高铁站为中心，与羊山新区东西两相呼应。羊山新区发展趋于成熟，但北部高新区生活配套普遍落后甚至缺失，整体发展进度缓慢。

展望未来，信阳房地产市场前景不容乐观，无序供地下市场供求关系持续恶化，疫后市场普遍预期信阳房价将转跌，买涨不买跌心理作祟下市场观望情绪愈加浓重。受此影响，房企对后市信心不足，现金为王已是市场共识，定价趋向保本线才能提振成交去化。

典型项目一：蓝光雍锦府

案场图

区位：西区

物业类型：高层、洋房

主力户型：96-120平方米三房

首开时间：2019年12月7日

售价：6500元/平方米

项目点评：蓝光雍锦府位于羊山新区，项目主打刚需性价比，曾获信阳房地产市场成交套数、成交面积和成交金额的销售“三冠王”。项目占地213亩，共规划有29栋楼，包括17栋高层和12栋洋房。目前仅推出高层，主力户型96-120平方米三房，其中大面积段户型更易去化。项目首开在2019年12月7日，推出550套左右房源，当天去化超7成。疫后项目房价普遍上涨100-200元，并推出首付分期、2年免息，最低首付2万购房的重大利好。8、9月市场较热，到访量平均一天10余组，主要客群为信阳郊县年轻人及少数老城区的本地人，其中8县占比超6成，老城区客户占比较低。

典型项目二：正弘新城

案场图

区位：浉河北

物业类型：高层

物业类型：125-143平方米三房

首开时间：2020年10月31日

售价：7500-7600元/平方米

项目点评：正弘新城作为正弘在信阳的开山作，谈下市政府四大旧改净地其一，用作有机城市更新改造。项目占地1244亩，为信阳占地最大项目，共分十期开发，涵盖商业、公寓、写字楼及学区等多业态。其中住宅主力户型125-143平方米三房，整体均价7500-7600元/平方米，基于政府有底价限制，可享套均优惠40000 元。项目定位纯改善，前期蓄客1-2月，10月31日首开一期推出600多套房源，项目均价7400元/平方米，当天去化400余套，去化率超70%。作为信阳本地“网红盘”，项目销售不依赖渠道，以自然到访为主，行销一体，国庆期间到访量一天60-70组。到访人群以老城区本地改善人群为主，老带新较多，甚至有一人带半村人现象。

典型项目三：世茂云玺

案场图

区位：浉河南

物业类型：洋房

主力户型：113-133平方米三房、142平方米四房

首开时间：2019年6月

售价：7000元/平方米

项目点评：世茂云玺位于浉河区浉河南岸，属世贸“云”系产品，主打高品质洋房社区，北临浉河，向西是南湾湖景区，背靠贤山。项目推出28栋楼共计596套房源，主力户型113-133平方米三房，洋房得房率高达88%，由东向西开盘。2019年6月首开推东区，现基本售罄，均价7000元/平方米。首付比例首套3成最低可做2成，二套4成。项目优势在于地理位置，疫后去化速度有明显放缓，至8、9月仍疲软，10月较好，借国庆返乡潮当月去化30套左右。周末举办促销活动，订房2万抵3万，一天到访量10组，多为当场签约。置业主力人群为本地地缘性客户，另有少数8县外地打工人群返乡置业。

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